Construyendo la casa de tus sueños: Préstamos y permisos

Construir la casa de sus sueños debería ser tan fácil como pan comido. Este artículo trata sobre la segunda etapa del proceso: preparar sus préstamos y permisos de construcción. El mundo funciona con burocracia; intentemos que sea menos confuso.

El plano de la casa que aparece arriba es nuestro plano de Main Street Villa.

Préstamo de Construcción

Ahora que tiene su terreno y su plano y está listo para comenzar, ¿qué sigue? Su siguiente paso debería ser un banco o una agencia de crédito. Es hora de obtener un préstamo para la construcción.

¡Pero, espere! ¿Cómo está su crédito? Si acaba de encogerse de hombros diciendo "No lo sé", es hora de revisarlo. Y si cree que lo sabe, es hora de revisarlo de todos modos. Experian, Equifax y TransUnion son las 3 agencias de crédito. Es una buena idea que todas ellas revisen su crédito.

Justo después de que mi esposo y yo nos casáramos, fuimos a comprar un auto nuevo. Entramos con recibos de sueldo, extractos bancarios, tarjetas de seguro social e identificaciones listos para comprar. Encontramos un buen auto y el amable vendedor recogió nuestros documentos y fue a la oficina. Poco después regresó. "Sra. Ford, ¿está segura de que este es su número de seguro social?". Lo verifiqué dos veces. "Sí".

"Bueno, según dos de las tres agencias, usted está muerta."

Impactante, lo sé. Dos días al teléfono con cada agencia gubernamental e institución financiera con la que había tenido contacto y había resucitado (legalmente). También tenía la historia completa. Mi padre y yo estábamos juntos en una cuenta bancaria. Él falleció y el banco envió que los titulares de la cuenta habían fallecido. Moraleja de la historia, revise su crédito. Suceden cosas locas.

Una vez que tenga su crédito listo, reúna su documentación. Cuando vaya a solicitar su préstamo, necesitará alguna prueba de su historial financiero. Lleve sus documentos fiscales de los últimos dos años. Eso les dará una manera de obtener sus ingresos anuales.

También necesitará información sobre cualquier deuda que ya tenga, inversiones, activos y fondos 401k. Esto mostrará a la institución financiera que tiene un buen historial financiero y puede manejar un préstamo.

Ahora está listo para ir a la institución financiera de su elección. Recomiendo un lugar con el que ya tenga un historial. Quizás el banco que usa regularmente, quizás su compañía de seguros de automóviles también tenga un banco. Esto les facilitará la búsqueda de su información. También les dará una idea de lo buena que sería la apuesta de darle dinero.

Existen todo tipo de préstamos para comprar o construir una casa. La institución determinará cuál es el mejor préstamo para que usted obtenga la preaprobación. Se le preaprobará una cierta cantidad. Necesitará esta cantidad para llevarla a su constructor, si decide usar uno.

Recomiendo encarecidamente que utilice un constructor en lugar de intentar manejar el proceso usted mismo. Un constructor tiene más experiencia y una gran cantidad de conocimientos internos. En nuestro sitio web, tenemos una excelente herramienta "Encuentre un Constructor" que puede ayudarlo a encontrar uno excelente. Todos estos constructores tienen una gran reputación y sabemos que lo atenderán muy bien.

Contratar a un constructor tiene muchos beneficios. Una vez que un constructor tenga un contrato con usted, el contrato establecerá:

1. Las responsabilidades individuales del constructor
2. Fechas previstas de inicio y fin del proyecto
3. Pago esperado
4. Desglose de costos estimado para suministros, mano de obra, etc.
5. Disposición para cambios.

El constructor generalmente se encargará de la subcontratación y la obtención de permisos.

Ahora que tiene un constructor, él elaborará un plan que mostrará el costo de la construcción y todos los detalles relevantes. Ahora puede llevar el plan de su constructor a la institución financiera y obtener la aprobación. Generalmente necesitará información sobre el constructor en este punto, como su historial laboral, seguro y referencias.

También necesitará:

• Los planos
• Especificaciones para la casa
• Lista de materiales
• Un presupuesto detallado (debe ser proporcionado por el constructor)
• Un cronograma de pagos por avance
• Una copia de su contrato firmado con el constructor.

Una cosa que puede hacer que el proceso sea más fluido es trabajar con la institución bancaria preferida del constructor. De esta manera, no tendrá que tener todos los antecedentes del constructor. Si bien eso puede hacer que el proceso sea más fluido, no es algo que tenga que hacer.

Una vez que se apruebe el préstamo que le corresponde, puede solicitar una hipoteca. Esto dependerá de quién sea su prestamista. La mayoría le permitirá convertir el préstamo en un pago hipotecario. Esto le permitirá pagar los cargos financieros y los costos de cierre solo una vez. Este tipo de préstamo se llama préstamo de construcción a permanente. Si esto no es posible, deberá solicitar una hipoteca separada a través de otra institución.

Los préstamos de construcción se pagan directamente al constructor. Mientras se realizan estos desembolsos, usted solo es responsable de los intereses sobre los montos de los giros.

Seguro

Así que tiene su terreno, su plano, su constructor y su dinero. ¿Qué sigue? ¡Construimos! No, necesita seguro. La mayoría de los constructores tienen su propio seguro, pero solo cubre sus materiales, herramientas y empleados. Usted debe tener seguro en su casa desde el principio. Esto ayudará a proteger su casa en caso de que le ocurra algo durante la construcción.

Recomiendo añadir su nueva casa a cualquier póliza de seguro existente que pueda tener. Sí, parece un mal anuncio, pero créame. Nuestra familia ha usado la misma compañía de seguros durante años. Cuando compramos nuestra casa, simplemente los llamamos y les pedimos que establecieran un plan para la casa. Fue tan fácil como la tarta. Y de hecho, ahorramos alrededor del 15% en nuestras pólizas combinadas. Eso es mucho dinero si lo considera.

Antes de comprar o construir una casa, asegúrese de que pueda asegurarse. Hay algunas cosas que prohíben a las compañías de seguros crear una póliza. A diferencia de las pólizas de automóvil, el seguro de propietarios de viviendas no es exigido por ley. Si bien ese es el caso, los prestamistas hipotecarios generalmente no cerrarán un préstamo sin que haya una póliza vigente.

Por lo general, la única vez que un propietario será rechazado para un seguro es si su casa está en un área de alto riesgo o se considera una casa de alto riesgo.

• Casas con instalaciones eléctricas o de fontanería obsoletas
• Casas antiguas
• Casas ubicadas en una región propensa a desastres
• Casas en un vecindario con una alta tasa de criminalidad.

A veces, ninguna de estas situaciones se aplica y al propietario aún se le niega la cobertura. La compañía de seguros puede haberlo rechazado por otra razón. Algunas de las otras situaciones en las que se le podría negar al propietario incluyen:

• Casa de vacaciones/propiedad vacía – no tener a nadie viviendo en la casa todo el tiempo es malo para la propiedad. Este tipo de casas son más propensas al vandalismo, el incendio provocado y el robo.
• Empleo en el hogar – si trabaja desde casa de forma regular o a tiempo completo, la empresa puede denegarle la cobertura. Esto se debe a que las pólizas de seguro de hogar solo cubren pertenencias y responsabilidad. Es posible que deba adquirir una póliza de propietario de negocio separada.
• Historial personal de un propietario – si el propietario tiene condenas penales, un puntaje de crédito bajo o ha tenido que declararse en quiebra, la compañía de seguros podría no asegurarlo.

Si ha estado tratando de obtener un seguro de hogar y sigue siendo denegado, no se asuste. Todo depende de por qué se le denegó, pero si puede solucionar eso, generalmente puede obtener un seguro.

• Primero, pruebe otras opciones. Encuentre un agente de seguros independiente. Por lo general, trabajan con varias compañías de seguros y pueden conseguirle una.
• Si fue rechazado por la ubicación, hable con sus vecinos. Es muy probable que hayan tenido el mismo problema. Averigüe con quién han contratado el seguro.
• Si aún no puede obtener un seguro, comuníquese con el departamento de seguros de su estado. Por lo general, tienen una lista de aseguradoras de alto riesgo que ofrecen cobertura en su estado.
• Descubra si su estado participa en un plan de mercado compartido. Los planes de Acceso Justo a los Requisitos de Seguro (FAIR) forman parte de un programa que ofrece seguro de propiedad a aquellos que no pueden obtener un seguro de hogar de una compañía privada. Estos planes suelen ser para quienes viven en vecindarios de alto riesgo. Los planes FAIR suelen ser más caros y tienen menos cobertura, pero cubren un nicho para que nadie se quede sin cobertura.

Permisos

Si no contrató a un constructor o simplemente está haciendo algunos trabajos de remodelación, es hora de considerar obtener permisos. Generalmente, cualquier cosa que cambie la estructura de su casa o represente una mejora de bienes raíces requiere un permiso. Los costos de los permisos se basan en un porcentaje del costo anticipado del proyecto.

Si no sabe si necesita un permiso, llame a la oficina local de planificación. Quieren escuchar a la gente que quiere hacer las cosas bien. Al final, estamos en un negocio de personas, sea cual sea el negocio. Ellos podrán decirle qué permisos se necesitan para su proyecto y qué pasos debe seguir para asegurarse de tener todo listo antes de que venga un inspector. Los permisos y su uso obligatorio cambian de pueblo en pueblo y de condado en condado. Sé que donde vivo, que está fuera de los límites de la ciudad, no tuve que tener un permiso para construir un cobertizo. Dentro de los límites de la ciudad, sí lo habría tenido.

Algunas personas, cuando están construyendo o remodelando, tienen miedo de obtener un permiso, o más bien una inspección. Las inspecciones no son nada que temer. El trabajo del inspector es asegurarse de que todo se esté haciendo de manera segura y de acuerdo con el código.

A veces habrá dos inspecciones, una después de que se complete el trabajo inicial y otra después de que se complete el trabajo de acabado. Fallar una inspección no significa el fin del proyecto. El inspector solo quiere asegurarse de que todo esté seguro. Le dirán qué arreglar y regresarán para darle un sello de aprobación una vez que se resuelva el problema.

No tener un permiso cuando lo necesita puede causar problemas más adelante. Si realizó un trabajo sin permiso e inspección, podría ser una situación potencialmente peligrosa. El peor escenario es que un trabajo deficiente cause un incendio o una inundación. Ahora, no solo tiene una casa gravemente dañada, sino que una vez que el seguro de su vivienda se entere de lo que causó el desastre, podría denegarle la cobertura. El mejor escenario es que tenga que derribar algunas paredes o paneles de yeso y hacer inspeccionar su trabajo. Ah, y aún tiene que comprar ese permiso, más las multas.

Si está construyendo en una subdivisión, una comunidad planificada o un desarrollo de unidades planificadas, es posible que tenga que lidiar con los CCR. CCR significa condiciones, pactos y restricciones. Estas son reglas que la comunidad o los constructores han establecido para que las casas sean uniformes o cumplan con un cierto estándar.

Ahora que tiene su terreno, su plan, su seguro, su dinero y su constructor, el proceso de construcción real puede comenzar. No se limite a sentarse y esperar a que su constructor le dé una actualización. Salga y esté atento a las cosas. En futuros artículos, le diré qué buscar.